Wspólnota

Szanowni właściciele lokali naszej Wspólnoty Mieszkaniowej Oboźna 11 w K R A K O W I E Na przeprowadzonym 26 marca br. zebraniu sprawozdawczym naszej Wspólnoty Mieszkaniowej (przy niewielkiej niestety frekwencji właścicieli lokali) były oczywiście poruszane sprawy związanych z finansami Wspólnoty i ogólnie z utrzymaniem w należytym stanie substancji mieszkaniowej naszego budynku. Była jednak także poruszona sprawa remontu tarasów, których nieszczelność prawdopodobnie powoduje zaciekanie mieszkania położonego na niższej kondygnacji. Właściciele żywotnie zainteresowani tą kwestią zarzucali dotychczasowemu zarządowi, że nic w tej mierze nie robi. To oczywiście nie pokrywa się z prawdą, ponieważ było wykonane przez administrację Wspólnoty (na polecenie zarządu) szereg czynności związanych z uszczelnieniem dachu, czynności eksperckich mających wykryć przyczynę przecieku, także uzyskano ofertę firmy podejmującej się przeprowadzenia owej naprawy. Z uwagi na porę roku - nie sprzyjającą tego rodzaju pracom - tarasy zostały przez administrację zabezpieczone folią zapobiegającą dalszemu przeciekowi. Problem zasadza się jednak w czym innym; otóż istnieje kwestia finansowania napraw użytkowanych przez właścicieli tarasów i balonów. Jako zarząd wspólnoty uważamy, że koszty remontu tarasów powinny obciążyć właścicieli, którzy są ich wyłącznymi użytkownikami. Nasze stanowisko w tej sprawie jest zgodne ze stanem prawnym i bogatym orzecznictwem sądowym w takich sprawach, jednocześnie sprzyja oszczędności w wydatkach Wspólnoty (co jest oczywiste), ale także w wydatkach osób dysponujących inkryminowanymi tarasami. Abstrahując od kwestii finansowania naprawy można z pełna odpowiedzialnością stwierdzić, że zlecenie naprawy zewnętrznej firmie będzie zawsze o wiele droższe od działania we własnym zakresie. Istnieje zawsze ewentualność wykrycia niewielkiej usterki możliwej do naprawy za kilkaset zł. Uzyskana oferta opiewa na ok 25 tysięcy zł., a takie firmy zawsze zamieszczają w w umowie klauzulę niezbędnego aneksu w przypadku wykrycia czegoś nie przewidzianego... W związku ze zmniejszeniem się składu zarządu Wspólnoty o jednego, a może dwóch jego członków – został zgłoszony nowy kandydat do zarządu, akurat posiadający mieszkanie z tym zaciekiem. By nie powstało i nie pozostało w pamięci właścicieli przekonanie, że działamy na szkodę niektórych z nich postanowiliśmy zrezygnować z funkcji członków zarządu Wspólnoty. Jak wspomniano wyżej, działaliśmy zawsze na korzyść WSZYSTKICH właścicieli Wspólnoty. Obciążenie kosztami naprawy Wspólnotę skutkowałoby dodatkowymi składkami w wysokości od ok. 700 do 2000 zł. (w zależności od wielkości mieszkania). Do czasu ukonstytuowania się nowego zarządu będziemy jednak pełnić funkcje jego członków i dlatego postanowiliśmy zapoznać mieszkańców z naszym stanowiskiem w omawianej sprawie. Wiemy wszyscy, że podstawowym aktem prawnym regulującym sprawy związane z życiem we wspólnocie mieszkaniowej jest USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (wraz z późniejszymi zmianami). Przypomnimy jedynie iż zgodnie z Art. 13 ustawy: „1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. 2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.” Przypominamy Art. 13 ponieważ reguluje on sprawy poruszone przez jednego właściciela mieszkania w naszej Wspólnocie w niżej przytoczonym mailu (pisownia oryginalna): „Szanowni Panstwo prosze o informacje kiedy zostana rozpoczete prace na moim tarasie. Od grudnia nie mam dostepu do tarasu, ktory jest pokryty folia i z dwoch pokoi mam widok na czarna, teraz juz brudna folie. Prosze o jak najszybsz rozpoczecie prac, bo na wiosne usune folie i sama doprowadze taras do uzytkowania, nie martwiac sie zalewanym sasiadem. Rownoczesnie zaznaczam ze nie zgadzam sie aby prace byly prowadzone przez moje mieszkanie.” Tego typu pogląd użytkownika tarasu jest skrajnym wyrazem ignorancji, by nie użyć bardziej adekwatnego określenia. Cieszyć się z rekreacyjnych możliwości pięknego tarasu, (który nie jest zakupiony w cenie mieszkania), ale ponosić koszty jego utrzymania, co to, to już nie – niech te koszty poniesie Wspólnota, czyli my wszyscy. Żądanie, by remont tarasu nie odbywał się „przez moje mieszkanie”, to żądanie, by Wspólnota wyłożyła dodatkowo kilka (kilkanaście) tysięcy zł. na konstrukcję rusztowania. Ten właściciel po pierwsze nie ma prawa odmówić prowadzenia prac przez jego mieszkanie, a po drugie koszt tego rusztowania może obciążyć wyłącznie jego właśnie. Takie życzenie może być zrealizowane, ale tylko na jego koszt. Ponadto, zgodnie z pkt. 2 Art. 3 ustawy: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” - ów właściciel – jako wyłączny użytkownik tarasu jest obowiązany do utrzymywania go w należytym stanie i ponosi koszty z tym związane. Właściciel innego tarasu stwierdził, że on go nie użytkuje i chce się go zrzec – oczywiście takiej możliwości nie ma. Twierdzi ponadto, że nie miał wyboru kupna mieszkania bez tarasu i nie wiedział, że łączy się to z obowiązkiem jego utrzymywania w należytym stanie (także technicznym). Znowu oczywiście miał wybór: kupić mieszkanie, lub go nie kupić, poza tym nieznajomością prawa nie można się tłumaczyć. Powstrzymujemy się od nazwania dokładniej takiej postawy właściciela... Istnieje bogate orzecznictwo dotyczące podobnych spraw także wypowiedział się w tej mierze Sad Najwyższy: Wyrok Sądu Najwyższego z 3.10.2002 r. (sygn. III RN 153/01): "Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku,lecz właściciela lokalu mieszkalnego.” Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08): "Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Powyższe orzeczenia dotyczą balkonów, ale mają zastosowanie również do tarasów.” Uzasadnienie wyroku z 2002 r. można znaleźć na stronach Sądu Najwyższego www.sn.pl Przypominamy również, że zgodnie z Art. 27 ustawy: „Każdy właściciel lokalu ma prawo i OBOWIĄZEK współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną”. Ponadto,każdy właściciel mieszkania ma prawo odwołać się do sądu w przypadku kiedy nie zgadza się z uchwałą Wspólnoty, czy decyzją zarządu. Ponawiamy oświadczenie (zgłoszone na zebraniu Wspólnoty), że w przypadku nieuzasadnionego wydatkowania pieniędzy Wspólnoty na remont indywidualnie użytkowanych tarasów z takiej prawnej możliwości niechybnie skorzystamy. Z poważaniem Janusz Kluba Grzegorz Litewka